野村不動産マスターファンド（NMF, J-REIT 3462）
確度概ね確度あり更新2026-07-29要再確認2027-01-29出典7機械翻訳
目次
TL;DR
野村不動産マスターファンド投資法人（NMF、東証 J-REIT 3462） は、野村不動産投資顧問が運用する 総合型ポートフォリオ J-REIT である。旧野村不動産マスターファンド、野村不動産オフィスファンド、野村不動産レジデンシャルファンドの全てが消滅する新設合併により 2015-10-01 に新設され、2015-10-02 に上場した。ポートフォリオはオフィス、住宅、小売、物流などを含む。当時または現在の規模順位には同一時点の J-REIT 全体集計が必要であり、分散だけでは純粋型より分配が平準化される、またはボラティリティが低いとは立証できない。
FinWiki にとって、NMF は 総合型 J-REIT の比較事例 である。NBF や JRE のようなオフィス純粋型、および GLP J-REIT や Nippon Prologis REIT のような物流純粋型と対比できる。複数スリーブはエクスポージャー構成を変えるが、過去の DPU ボラティリティは総合型というラベルから仮定せず、同一期間で計算する必要がある。
Wiki ルート
本項目は 不動産金融 の下に 総合型 J-REIT アンカー として位置づけられる。クロス J-REIT ポジショニングとして トップ 10 J-REIT 概観マトリクス と、純粋オフィスとの対比として NBF (8951) および JRE (8952) と、純粋物流との対比として GLP J-REIT (3281) / Nippon Prologis REIT (3283) と併せて読むこと。ガバナンスの枠組みは J-REIT と米国 REIT のガバナンス比較 と J-REIT のスポンサー構造と利益相反 である。スポンサー親会社のコーポレートファイナンス側については 日本上場金融グループ investable universe を参照。
1. 企業アイデンティティ
表の根拠（2026-07-29 確認）：NMF 公式開示およびJPX 上場 REIT 一覧。
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| ティッカー | 東証 J-REIT 3462 |
| 投資法人 | 野村不動産マスターファンド投資法人（野村不動産マスターファンド投資法人） |
| 資産運用会社 | 野村不動産投資顧問株式会社。野村不動産ホールディングスが発行済株式の 100% を保有 |
| グループ内の役割 | 野村不動産株式会社は情報提供会社かつ特別利害関係法人であり、野村不動産ホールディングスによる資産運用会社の所有とは別の役割 |
| 設立 / 上場 | 新設投資法人は 2015-10-01 設立、2015-10-02 上場 |
| 資産フォーカス | 総合型 — オフィス、住宅、小売、物流 |
| 投資法人の資産保管会社 | NMF との資産保管業務委託契約に基づく三井住友信託銀行 |
| 一般事務受託者 | 組織運営・会計について三菱 UFJ 信託銀行。同社は別途、投資主名簿等管理人と特別口座管理機関も務める |
| 格付け | 発行体の日付入り現行格付けを使用し、分散と規模だけから格付け順位を推定しない |
| 指数組入れ | 各指数提供者の日付入り構成銘柄一覧で現在の組入れを確認する |
2. 2015 三者合併
現在の NMF は、旧野村不動産系 J-REIT 3 法人の 2015 年 10 月の新設合併によって新設された：
表の根拠（2026-07-29 確認）：NMF 合併 FAQは旧 3 法人が全て消滅し、新しい投資法人が設立されたことを示す。合併スケジュールは 2015-10-01 の設立と 2015-10-02 の上場を示す。
| 合併前 J-REIT | 資産フォーカス | 合併における役割 |
|---|---|---|
| 野村不動産オフィスファンド | オフィス | 新設合併により消滅し、資産・義務を新設投資法人が包括承継 |
| 野村不動産レジデンシャルファンド | 住宅 | 新設合併により消滅し、資産・義務を新設投資法人が包括承継 |
| 旧野村不動産マスターファンド | 物流・商業施設 | 新設合併により消滅し、資産・義務を新設投資法人が包括承継 |
合併理由表の根拠（2026-07-29 確認）：NMF 公式開示と合併文書で公表目的を確認し、規模、コスト、流動性およびパイプライン効果には合併前後を揃えたデータを使う。
| 合併の根拠 | 読み |
|---|---|
| スケール | 合算 AUM を記録し、同一時点の J-REIT AUM、指数ウェイト、売買流動性を別々に比較する |
| 分散 | 複数の資産スリーブを単一ビークルに統合。DPU 平準化の効果には合併前後を一致させた計算が必要 |
| コスト効率 | 合併前後の報酬とオーバーヘッドを同一基準で検証し、統合だけから削減を推定しない |
| パイプライン構造 | 3 ビークルが 1 上場ビークルになったが、現行の取得権と資産源は開示ごとに確認する |
| スポンサー戦略 | 合併文書を野村不動産ホールディングスの日付入り戦略開示と比較する |
その後のスポンサー内 J-REIT 統合は各取引文書から評価する。本ページは、それらが NMF を因果的な先例として踏襲したとは断定しない。
3. ポートフォリオ構成
表の根拠（2026-07-29 確認。発行体スナップショットは 2026-03-30、稼働率は 2026-06-30 現在）：NMF 公式ダッシュボード。285 物件、取得価額 1 兆 970 億円、稼働率 99.0%。
| 資産スリーブ | NMF のパターン |
|---|---|
| オフィス | 現行の資産クラス配分と明示された分母を使用。過去の資産には旧野村不動産オフィスファンドのポートフォリオが含まれる |
| 住宅 | 現行の資産クラス配分と明示された分母を使用。過去の資産には旧レジデンシャルファンドのポートフォリオが含まれる |
| 小売 | 現行の資産クラス配分と物件一覧を使用 |
| 物流 | 現行の資産クラス配分と取得・売却履歴を使用 |
| その他 | ホテル、複合用途などは発行体の現行分類を使用 |
具体的なウェイトは取得と処分により変動する；NMF の IR 資料は現在のセクターミックスを公表している。ポートフォリオは東京都市圏、大阪、名古屋、その他主要都市にわたって地理的に分散されている。
4. 資本とレバレッジ
表の根拠（2026-07-29 確認）：NMF 公式財務・分配開示。2026 年 2 月期の実績 DPU は 3,634 円。確認時点の予想は 2026 年 8 月期 3,695 円、2027 年 2 月期 3,719 円であり、実績ではない。
| 項目 | NMF のパターン |
|---|---|
| LTV | 現在の発行体財務開示から時点値を確認し、日付のない「典型的」レンジは記載しない |
| 負債ミックス | 銀行借入プラス公募投資法人債。系列関係からアクセス上の恩恵を推定せず、日付入りの条件を比較する |
| 債券カーブ | 現行格付けと日付・年限を含む発行残高一覧を使用 |
| スポンサー支援持分 | 最新の日付入り主要投資主開示を使用 |
| 分配スナップショット | 2026 年 2 月期の実績 DPU 3,634 円；後続期の上記数値は確認時点の発行体予想 |
| 外国投資家との関連 | 日付入りの投資主保有と JPX 売買フローを別々に使用 |
5. 総合型 vs 純粋型 J-REIT
表の根拠（2026-07-29 確認）：NMF、NBF、JRE、GLP J-REIT、NPRの発行体開示。DPU の挙動と投資家用途の行は比較フレームワークであり、運用実績や予想ではない。
| 次元 | 総合型（NMF） | 純粋オフィス（NBF / JRE） | 純粋物流（GLP J-REIT / NPR） |
|---|---|---|---|
| 資産クラスフォーカス | 複数のスリーブ | 単一（オフィス） | 単一（物流） |
| DPU の挙動 | 同一の過去期間で計算し、低ボラティリティを仮定しない | 同じ期間と分配金規約で計算 | 同じ期間と分配金規約で計算 |
| キャップレート感応度 | 現行の物件構成、NOI、鑑定前提から計算 | 現行オフィス物件、NOI、鑑定前提から計算 | 現行物流物件、NOI、鑑定前提から計算 |
| 投資家ユースケース | 広範な不動産エクスポージャー | 純粋オフィステーマ | 純粋物流テーマ |
| AUM スケール | 同一時点の発行体 AUM を一つの定義で比較 | 同一時点の発行体 AUM を一つの定義で比較 | 同一時点の発行体 AUM を一つの定義で比較 |
| 想定し得るマンデート上の位置づけ | 幅広い日本不動産エクスポージャー | オフィス特化エクスポージャー | 物流特化エクスポージャー |
総合型 vs 純粋型はエクスポージャー設計上の問いである。実際の投資家選択や需要にはファンド単位または保有者の証拠が必要であり、ビークルのラベルからは推定できない。
6. J-REIT 市場構造における NMF
表の根拠（2026-07-29 確認）：NMF 公式開示およびJPX 指数・上場情報。指数ウェイト、発行、投資家用途は日付入り開示から読む必要がある。
| 機能 | NMF の役割 |
|---|---|
| スポンサー資本リサイクル | 開示された取得、売り手、価格、継続委託および資金使途を取引ごとに追跡 |
| 想定し得るマンデート用途 | 単一銘柄で総合型の日本不動産エクスポージャーを提供するが、実際のグローバルマンデート利用は推定しない |
| 指数上の位置 | 東証 REIT 指数の構成銘柄。ウェイトと寄与は日付ごとに異なる |
| 債券市場発行 | 投資法人債の発行体。日付入りの発行・残高開示を使う |
| 総合型構造 | マルチアセットクラス J-REIT の事例。他社が NMF を参照モデルとして採用したとは主張しない |
関連
- 不動産金融
- 日本ビルファンド (NBF, J-REIT 8951)
- ジャパンリアルエステイト投資（JRE、J-REIT 8952）
- GLP J-REIT (3281)
- Nippon Prologis REIT (3283)
- トップ 10 J-REIT 概観マトリクス
- J-REIT 市場概観
- J-REIT と米国 REIT のガバナンス比較
- J-REIT のスポンサー構造と利益相反
- J-REIT foreign investor ownership
- J-REIT 分配金利回りと JGB スプレッド
- 物流 J-REIT 対 オフィス J-REIT アセットクラス比較
- 三井不動産ファイナンシングモデル
- 三菱地所のファイナンスモデル
- 野村ホールディングス
- 日本上場金融グループ investable universe
- FinWiki index
出典
- NMF — 公式サイト https://www.nre-mf.co.jp/ および英語 IR。
- 野村不動産ホールディングス IR — https://www.nomura-re-hd.co.jp/english/
- JPX — REIT Market 英語ランディング。
- ARES — 英語ランディング。
- FSA — 投資法人フレームワーク。
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ここへリンク
- GLP J-REIT (3281)現行の発行体資料はスポンサーサポート機能を示し、ポートフォリオ、テナント、取得、売却を開示する。これらの日付付き記録から、パイプライン寄与、資産変化、需要エクスポージャーを評価する。Nippon Prologis REIT (NPR, 3283) と比較する際は、両者の現行スポンサー構造を区別する。
- J-REIT 20 銘柄リファレンス・マトリクス本ページは編集上選んだ 20 銘柄の参照集であり、現在の時価総額上位 20、リーグテーブル、投資スクリーニングではない。複数セクターの発行体サンプルを残しつつ、全行を公式発行体証拠へつなぐ。最新の時価総額、AUM、LTV、1 口当たり分配金（DPU）、1 口当たり NAV、稼働率、テナント、スポンサー持分は、JPX 上場 REIT 一覧と各発行体の最新開示から更新する。
- ジャパンリアルエステイト投資（JRE、J-REIT 8952）JRE と NBF はスポンサー・モデルを比較するうえで有用だが、評価、所有、パイプラインまたはサブマーケットに関する結論は、同一時点の発行体開示から構築する必要がある。スポンサー契約は異なり得るため、どちらのスポンサーについても広範なランドバンクを REIT の最新物件一覧の代わりにしてはならない。
- 日本ビルファンド (NBF, J-REIT 8951)テナント集中は契約上の層によって見え方が異なる。NBF の主要テナント開示は、2025-12-31 時点で三井不動産を新宿三井ビルディングほか 23 物件のテナント／マスター賃借人として記載し、その面積は 573,235 m2、総賃貸可能面積の 47.0% である。三井不動産は原則としてこれらを複数の転借人へ転貸し、NBF は三井不動産が転借人から受け取る賃料から一定割合を控除...
- Nippon Prologis REIT (3283)NPR のポートフォリオは、首都圏、大阪、愛知 / 名古屋の物流サブマーケット にある先進型物流施設に集中している。NPR または Prologis が施設クラスの呼称を使う場合は、独立した信用格付けではなく発行体定義の物件仕様として扱い、特徴を物件ごとに確認する。GLP J-REIT との比較には、固定的な競争順位や共通のテナント層を仮定せず、同一時点のポートフォリオ、テナン...